QUE ES EL CREDITO HIPOTECARIO
La definición de crédito hipotecario, es una cantidad de dinero que la entidad financiera da en calidad de préstamo para la compra, construcción, remodelación, mejoramiento, ampliación y subdivisión de un inmueble a mediano o largo plazo.
Este préstamo tiene como garantía una hipoteca a favor de la entidad financiera que garantiza esta operación hasta su cancelación.
Mediante el crédito hipotecario se puede adquirir una vivienda, departamento o terreno, incluso una oficina, local comercial, terreno o cualquier tipo de inmueble, de tal modo que el banco se queda con el derecho de forzar la venta para liquidar la deuda en caso de incumplimiento.
QUE SIGNIFICA CREDITO HIPOTECARIO
Significa recepción de una cantidad de dinero otorgada por la entidad financiera a una persona natural o jurídica por un tiempo determinado a cambio de una tasa hipotecaria de interés, plasmado en un contrato.
También significa tener como garantía un inmueble que sirva de reposición o conversión del dinero desembolsado en la venta cuando el cliente no haya cumplido con sus responsabilidades de pago.
INFORMACIÓN ADICIONAL SOBRE EL CREDITO HIPOTECARIO
Un crédito hipotecario consiste en ser un producto financiero de las operaciones activas que, junto con los créditos a empresas, créditos de consumo y Tarjetas de créditos generan una tasa de interés a favor de las entidades financieras.
Para saber si accedes o no a un crédito hipotecario es necesario tener una precalificación, que consiste en acudir al banco de tu elección, presentar tu DNI y boleta de pago con la idea que te vean en el sistema si calificas para la compra de una vivienda.
Ellos, (el banco), te hará un análisis rápido y te dirá de inmediato si precalificas o no para un crédito hipotecario. En caso recibas cuenta sueldo por ese banco, no es necesario llevar boleta de pago ya que podrán acceder a ella fácilmente.
Si de este análisis da como resultado positivo, es decir que puedes acceder a un crédito hipotecario, entonces significa que estás precalificado.
DIFERENCIA ENTRE PRÉSTAMO HIPOTECARIO Y CRÉDITO HIPOTECARIO.
Crédito hipotecario. Es una cantidad de dinero que entrega el banco al titular a fin de disponer una parte o el total, siempre que esté dentro del límite del crédito obtenido. Si esta cuenta anexa una garantía hipotecaria, es un crédito hipotecario.
Préstamo hipotecario. Este préstamo tiene ciertas condiciones que en caso se produzca una modificación tanto en plazo, tiempo o importe, debe renovarse, es decir sustituirlo por otro.
HIPOTECA O CREDITO HIPOTECARIO
Una hipoteca es un derecho real de garantía que asegura el cumplimiento de un préstamo de dinero, donde se confiere al titular el derecho de realización del inmueble para promover la venta y se cobre la deuda en caso de incumplimiento.
El inmueble sobre el que se constituye la hipoteca debe estar debidamente inscrita en SUNARP donde consten la firma de los contratos que garanticen este derecho. Además, resaltar que LA propiedad sigue en manos del propietario.
Por otro lado, un crédito hipotecario es un préstamo de dinero que se destina generalmente para la compra o ampliación de un inmueble pero que usa a este como garantía del compromiso de pago.
CARACTERÍSTICAS DE LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS
Su otorgamiento está relacionado con la compra de inmueble.
El inmueble sirve de garantía hipotecaria. En caso falten pagos mensuales, se puede ejecutar la garantía hipotecaria
Tienen un interés bajo porque la garantía inmobiliaria permite disminuir el riesgo de la entidad financiera.
La hipoteca garantiza los conceptos como capital, interés ordinario, intereses de demora, costas judiciales y otros gastos.
El periodo de pago del préstamo es a mediano y largo plazo medido en meses, que van desde los 60 hasta los 360 meses.
Contratar una hipoteca implica comprobar con ingresos adecuados la asunción de una deuda.
Se necesita un ahorro inicial entre el 10% y 20% del valor del inmueble, dependiendo de la entidad financiera.
Para ayudarse a tener o ampliar la cuota inicial para el crédito hipotecario, puede usar el 25% de su AFP.
El monto total del préstamo no supera el 80% del valor de tasación del inmueble hipotecado.
Este crédito prioriza el pago de intereses en el período inicial. Este período se denomina carencia.
Estos créditos tienen una doble operación simultánea: Una que es la compraventa en sí (para el vendedor) y otra, la financiación hipotecaria (para el comprador).
Al pagar la última cuota del crédito, se solicita a la entidad financiera la minuta de levantamiento de la hipoteca para que la propiedad esté libre de todo gravamen.
Estos créditos tienen gastos relacionados con notarías, SUNARP, gastos de originación y seguros asociados (vida y desempleo).
Este tipo de operaciones implica la participación de varias instituciones.
Ejecución de garantía hipotecaria
La entidad financiera puede vender el inmueble hipotecado para satisfacer la deuda pendiente de pago.
Si el importe de venta es superior a la deuda pendiente, la parte restante será abonada al deudor.
Si el importe de venta es inferior a la deuda pendiente, la entidad financiera podrá dirigirse contra la totalidad de los bienes presentes y futuros del deudor.
¿CÓMO FUNCIONA UN CRÉDITO HIPOTECARIO?
El crédito hipotecario funciona de este modo:
Una entidad financiera te presta dinero en soles o dólares para comprar, construir o remodelar tu vivienda, previa evaluación de tu capacidad e historial crediticias. Por lo general te financian desde el 70% hasta el 90% del valor del inmueble.
Como comprador a crédito del inmueble y propietario próximo de la vivienda, estás obligado a cancelar los gastos de tasación, gastos notariales de formalización de la compraventa, gastos registrales de inscripción según la escritura pública, estudio de títulos, comisión por desembolso, impuesto de alcabala, copia literal o certificado registral inmobiliario.
Se firma un contrato que estipula el pago, de acuerdo a un cronograma. Un plazo que va de 5 a 25 ó 30 años, tasa hipotecaria de interés fija o mixta que oscila entre 6.69% y 14.67% dependiendo de las entidades financieras, comisiones, seguros, etc.
El inmueble que adquieres queda en garantía de la entidad financiera y tiene que estar registrada en SUNARP hasta que se cancele el monto acordado.
Puedes hacer prepagos o pagar anticipadamente en forma parcial o total al banco sin pago de comisiones, o penalidades. Para ello puedes elegir entre la reducción de cuotas o el plazo del crédito. La cuota incluye el capital más el interés a lo largo del periodo de pago.
Una vez cancelado el préstamo, deberás solicitar al banco, la minuta simple de levantamiento de la hipoteca para que la propiedad quede liberada y sin gravamen; es decir que es tuyo y no está sujeto a ninguna deuda.
La minuta de levantamiento es una obligación del banco en entregarte y de modo gratuito.
VENTAJAS DE UN CRÉDITO HIPOTECARIO
El banco puede financiar hasta el 90% del valor del inmueble.
Las cuotas de pago son fijas a lo largo del periodo.
No es necesario que el inmueble a financiar sea de estreno.
Se puede destinar el 25% del AFP para la cuota inicial del Crédito hipotecario.
Los montos son superiores a los ofrecidos en otros tipos de préstamos.
Presentan tasas de interés bajas y pagables.
Se puede destinar el préstamo no sólo para comprar vivienda sino también para remodelar, ampliar.
Los períodos de pago son a largo plazo hasta 360 meses (Interbank), donde las cuotas se acomodan a tu capacidad adquisitiva.
Las cuotas son fijas a lo largo de todo el período.
Pueden realizar prepagos o cuotas dobles al año para finalizar el pago de modo anticipado.
Las trabajadores que tienen cuenta sueldo o que reciben sus honorarios por medio de un banco son los clientes preferidos por los créditos hipotecarios.
De calificar a un crédito hipotecario, es una forma más rápida de disfrutar de vivienda y dejar de ser inquilino.
En caso de siniestro el seguro cubre tu compromiso de pago.
Se puede usar el pago de los intereses del crédito hipotecario para el pago de la renta a SUNAT.
DESVENTAJAS DE UN CRÉDITO HIPOTECARIO
Para acceder a este tipo de crédito es imprescindible tener capacidad adquisitiva a largo plazo.
Los atrasos en los pagos generan intereses altos en mora.
Hay una obligación u exigencia de adquirir el seguro de desgravamen.
Ninguna entidad bancaria otorga el 100% del valor del inmueble a comprar, por lo tanto, es necesario contar con dinero para la inicial.
Los adultos mayores tienen poca o nula oportunidad de acceder a un crédito de esta naturaleza.
Tiene gastos anexos como los notariales, registrales, de originación, tasación, impuesto de alcabala, que deben ser pagados por el solicitante del crédito.
El tiempo que demora un crédito entre la solicitud y la liquidación o desembolso nunca es menor de 30 días.
Tienes que estar sujeto a una larga obligación de pago según el contrato que hallas hecho por el período pactado.
Las primeras cuotas del pago son puros intereses y nada de capital.
REQUISITOS PARA OBTENER UN CRÉDITO HIPOTECARIO
Los requisitos para un crédito hipotecario varían según la entidad financiera, pero por lo general se presentan documentos personales, laborales y de la propiedad:
Ser mayor de 18 años de edad y ser menor de 69 años con DNI vigente.
Percibir ingresos conyugales o individuales que se adecúen a este tipo de crédito donde se demuestre capacidad de pago.
Entregar documentación que sustente sus ingresos para cancelar la deuda que va adquirir. Pueden ser boletas de pagos, recibos por honorarios o comprobantes de pago.
Tener buen historial crediticio, que se refleje en su puntuación. Caso contrario, acoplarse a un régimen de calificación de ahorro para la compra de casa en cualquier banco.
Disponer del 10 al 20% del valor del inmueble para la inicial, según el tipo de entidad bancaria.
*Requisitos relacionados con el inmueble.
Copia de la escritura de compraventa.
Copia literal del inmueble de SUNARP y/o Certificado Registrado Inmobiliario (CRI).
Declaración Jurada de Autovalúo. Formatos hoja resumen y declaración de predio del año en curso.
Constancia de no adeudo del pago del impuesto predial.
*Requisitos para trabajador dependiente:
Presentar boleta de pago de los tres últimos meses.
Si recibe sueldo en el banco donde solicita el crédito hipotecario, no es necesario sustentar ingresos, dado que ahí le tienen los datos, caso contrario sí es exigible.
Demostrar continuidad laboral mínima en tu último o últimos dos empleos
Nota: Los que trabajan a plazo indeterminado o nombrados son los prospectos favoritos de las entidades financieras
*Requisitos para independiente profesional:
RUC (Registro único de Contribuyente)
Recibo por honorarios de los tres últimos meses.
Declaración Jurada de Renta anual de cuarta categoría de los dos últimos años.
Demostrar una antigüedad mínima en dicho ejercicio.
Nota: De tus ingresos mensuales, más del 30% debe representar el valor de la cuota del préstamo a pagar.
*Requisitos para Comerciante:
Ficha RUC (Registro Único de Contribuyente)
Copia de los tres últimos PDT mensuales a la SUNAT
Declaración Jurada del impuesto a la Renta de la empresa.
Si eres dueño de negocio, debes demostrar una antigüedad mínima en dicho ejercicio.
Nota: Por lo general, los tiempos del contrato del crédito hipotecario de este público son de mediano plazo.
CRÉDITOS HIPOTECARIOS EN SOLES O EN DÓLARES
Las preguntas que nos hacemos en la adquisición de un préstamo es si lo tomamos en soles o en dólares; Es decir, ¿dolarizamos o solarizamos nuestro crédito hipotecario?
De modo frecuente, nos dejamos orientar por el funcionario del banco o lo decidimos sin criterio técnico.
Las razones obedecen a beneficios compartidos tanto por el cliente como por la entidad financiera.
En primer lugar, los créditos hipotecarios en dólares están sujetos a un riesgo cambiario que incide en la economía del cliente porque tiene que comprar moneda extranjera según su programación de pago y al tipo de cambio del mercado.
En segundo lugar, asociado al riesgo cambiario está la devaluación de la moneda nacional, donde tendrás que pagar más soles para cubrir tu cuota en dólares y por lo tanto es causal de incumplimiento de pago.
Mira la tendencia de los créditos hipotecarios en Perú tanto en soles como en dólares:
Por otro lado, el Banco Central de Reserva ha recomendado la desdolarización de los créditos bajo amenaza de incrementar el costo de los encajes vinculados al crecimiento del crédito en dólares.
Para desincentivar aún más la dolarización de los créditos, el BCR ofrece un encaje adicional (mayor costo) en caso de incumplimiento, de tal modo que los costos de los préstamos en dólares encarezcan.
Por último mencionar que la desdolarización de los créditos potencializa la política monetaria y reduce el riesgo cambiario crediticio.
Por lo tanto, el beneficio de la solarización (Crédito en soles) es compartida, tanto para el cliente como por la institución financiera.
TIPOS DE CRÉDITO HIPOTECARIO
Existen varios tipos de crédito hipotecario según como sea destinado el dinero, que puede ser para compra de casa nueva o vivienda usada, compra de terreno, local comercial, negocio; de la misma forma que por quien fue realizado como jóvenes, jubilados, empresa.
También hay un crédito según sea la zona rural o urbana.
Por último, un tipo de crédito según la tasa, que puede ser fija, mixta o variable. Sin embargo, todos pueden estar contenidos en uno o más de los que detallamos.
1. Crédito hipotecario tradicional.
Es un crédito directo de tipo personal (a nombre de una sola persona) con la finalidad de adquirir un terreno o inmueble, que luego funcionará como garantía de pago, mediante una hipoteca. Es un crédito sin subsidio por parte del estado.
Actualmente, este tipo de crédito es superado en preferencia por el crédito Mi vivienda.
2. Crédito hipotecario compartido.
Es un crédito cuya modalidad permite compartir la deuda con familiares, amigos o pareja, donde sus ingresos suman en la evaluación y cada uno de ellos tiene el mismo porcentaje de responsabilidad sobre el saldo de la deuda.
Ambos serán codeudores y copropietarios de la propiedad (estará inscrita a nombre de ambos), tendrán un único cronograma de pago, y tendrán un seguro de desgravamen mancomunado.
Está disponible en BBVA como hipotecario libre. En Interbank le llaman DUO. En Scotiabank recibe el nombre de crédito hipotecario familiar.
3. Crédito hipotecario para construcción.
Este préstamo es otorgado para remodelar una vivienda con garantía hipotecaria.
También lo otorgan para el financiamiento de una construcción, o ampliación de la vivienda.
El banco te financia el 100% del presupuesto de obra, siempre que seas propietario del terreno, tengas la calificación y solvencia de pago.
Tienes un plazo máximo de pago de 300 meses, según la evaluación y el tipo de la entidad financiera.
Tus ingresos deben tener sustento. El desembolso del dinero por lo general lo dan según el avance de la obra y se pagarán intereses por el monto desembolsado.
La tasa hipotecaria de costo efectiva anual (TCEA) máxima de los bancos es menos del 14%
4. Crédito hipotecario Nuevo Crédito Mivivienda.
Es un crédito a tasa hipotecaria fija y en soles, financiado por el Fondo Mi Vivienda, canalizado por las Instituciones Financieras Intermediarias (IFI) para adquirir una vivienda terminada, en construcción o proyecto.
También puedes construir en terreno propio, en aires independizados o mejorar tu vivienda.
Este crédito financia con subsidio del estado viviendas nuevas o usadas que tengan como fin el uso de casa habitación y cuyo valor oscile entre 60 mil soles y 427,600 soles.
También se puede adquirir bajo este crédito bienes futuros, en planos o construcción, las mismas que gozan de un periodo de gracia de hasta 6 meses siempre que lo solicite el interesado. (Un bien futuro no está inscrito en SUNARP)
El plazo de pago es de 5 a 20 años. Se garantiza la continuidad de pagos al aceptar la figura de Deudor Solidario.
Es necesario contar con una inicial mínima del 10% sin embargo, en caso cuentes con mayor aporte de dinero para la cuota inicial del crédito hipotecario, esta no debe ser mayor del 30% del valor de la vivienda.
Se podrá financiar como máximo dos veces con los recursos del Fondo Mi Vivienda a una misma persona, cónyuge o conviviente, siempre que no tenga créditos pendientes con el FMV, pero SÓLO es beneficiario de los subsidios del estado por única vez.
Cuota inicial para Crédito hipotecario Mi Vivienda (Nuevo)
A raíz de la declaración del estado de emergencia sanitaria en el Perú y con motivo de la reactivación económica, el gobierno peruano emitió el D.S. N° 007-2020-Vivienda dirigido al Fondo Mi Vivienda para bajar la cuota inicial en 2.5%.
Esto trae como consecuencia que la cuota inicial baje de 10% al 7.5% del valor del inmueble en la solicitud de crédito Mi Vivienda
Requisitos para acceder al crédito Mivivienda:
Ser mayor de 18 años independientemente del estado civil.
Residente en el Perú o peruano residente en el extranjero.
ser calificado por la entidad financiera que le dará el préstamo.
No tener crédito pendiente de pago con el Fondo Mivivienda,
Que el solicitante, cónyuge o conviviente reconocido no sea propietario o copropietario de otra vivienda a nivel nacional.
Contar con una cuota inicial de crédito hipotecario mínima del 10% del valor del inmueble que vas a comprar.
Ventajas del Nuevo Crédito Mivivienda
El Nuevo Crédito Mi vivienda pertenece al estado y ayuda con la entrega de bonos como el Bono de Buen Pagador (BBP), el Premio al Buen Pagador (PBP) y el Bono MiVivienda Sostenible (BMS) como complemento de la cuota inicial del crédito hipotecario.
Pueden ser beneficiarios del crédito Mivivienda las personas que tengan ingresos informales y sin historial crediticio siempre y cuando realicen un ahorro programado en la institución financiera en un plazo no menor de 6 meses.
Se puede realizar pre pagos sin penalidades, siempre que los hagas después del 5to año, caso contrario se devuelve BBP y el PBP más los intereses legales
Nota: En el mejoramiento de la vivienda no aplica el bono de Buen Pagador ni el Premio de Buen Pagador.
Bono de Buen Pagador (BBP) de vivienda Tradicional:
Es una ayuda económica no reembolsable que otorga el estado cuando adquieres un préstamo con el Nuevo Crédito Mivivienda a través de las Instituciones Financieras Intermediarias (IFI).
Este bono ayuda a incrementar la cuota inicial del crédito hipotecario, de tal forma que puedas obtener un préstamo menor. El valor de este bono depende del precio de la vivienda.
La cuota inicial mínima necesaria con el que se debe contar es del 10% del valor de la vivienda.
Si la vivienda estuviera en el rango de precios de 213,800 hasta 316,800 soles, el Bono de Buen Pagador sería 3,200 soles, que representa el 50% del valor. Ver cuadro N° 1
Se entrega el BBP cuando no se haya realizado prepagos dentro de los primeros 5 años, caso contrario, se devuelve este bono junto al interés que haya generado.
Los requisitos para acceder al Bono de Buen Pagador (BBP) son: Que el valor del inmueble no exceda los 316,800 soles. No haber recibido apoyo habitacional previo del estado el titular, cónyuge o conviviente.
Vivienda tradicional: Es aquella vivienda unifamiliar o vivienda que forma parte de una multi familiar, conjunto residencial o quinta, financiada con programas o productos financieros administrados por el Fondo Mivivienda FMV.
Cuadro N°1
Nuevos montos de bonos del estado para crédito hipotecario Mi Vivienda
Por D.S 007-2020 (del 15/052020), el valor de los bonos que otorga el estado para la adquisición de vivienda se incrementa con la finalidad que las personas que querían comprar su vivienda antes de la pandemia, lo puedan hacer aprovechando este apoyo.
Este incremento tendrá una vigencia hasta una nueva actualización del año 2021
Este decreto D.S 007-2020-Vivienda, estipula que de manera temporal se incrementará el valor del Bono de Buen Pagador (BBP) EN S/. 5,900 para el rango de precios de vivienda de 60,000 a 85,700 soles. Es decir de lo que inicialmente era de S/. 18,100 pasaría a ser a S/. 24,000 como BBP
Para propiedades que en el rango de precios de era mayor a 85,700 a 128,300 y tenía establecido el BBP POR 14,900 ahora será de S/. 20,000 con un incremento de S/. 5,100
Mientras que las viviendas en el rango de precios mayor a 128,300 a 213,800 soles cuyo BBP correspondía de 13,300 ahora será de 18,300 soles con un incremento de 5,000 soles.
Por último, para las viviendas cuyo valor sean de 213,800 a 316,800 pasarían de 6,400 a 6,800 soles, con un incremento de 400 soles en total.
Premio al Buen Pagador (PBP)
El PBP se ha establecido para viviendas cuyos valores de venta sean mayores de 213,800 soles hasta 316,800.
Si la vivienda estuviera dentro de ese rango de precios, sería acreedor de 3,200 soles ya que representa el 50% del valor por el Bono de Buen Pagador según el Cuadro N° 1, dado que el otro 50% corresponde al Premio de Buen Pagador.
Pero ambos montos servirán para ampliar la cuota inicial del crédito hipotecario.
Se entrega el PBP siempre que no se haya hecho prepagos dentro de los primeros 5 años, caso contrario, se devolverá este bono junto al interés que haya generado.
Bono Mi vivienda Sostenible (BMS):
Este bono de sostenibilidad equivale a 5 mil soles y se otorga siempre que la vivienda a adquirir cumpla con las condiciones de una vivienda sostenible.
Este bono es adicional al Bono de Buen Pagador para vivienda tradicional.
Para que un proyecto sea sostenible es necesario contar con la debida certificación del Fondo Mivivienda.
Revise la tercera columna del Cuadro N° 1 donde tiene acumulado estos dos bonos (BBP más BMS).
Vivienda Sostenible: Es una vivienda tradicional que ha tomado en su concepción y ejecución ciertos criterios como tecnología de bajo consumo de agua y energía, diseño bio climático, manejo de residuos, utilización de eco materiales que contribuyan a la sostenibilidad y el entorno urbano.
El criterio de energía lo miden por la aplicación del sistema de iluminación LED y en el caso de del agua, por la provisión de medidores independientes.
Gastos de cierre del crédito Mi vivienda
El gasto de cierre son aquellos montos de dinero que el solicitante del Nuevo Crédito Mivivienda debe contar para continuar con el procedimiento de compra del inmueble.
El gasto de cierre comprende: Tasación del inmueble, estudio de títulos, gastos notariales, Certificado de Registro Inmobiliario (CRI), gastos registrales, impuesto de alcabala y comisión por desembolso.
Estos gastos pueden ser financiados por la institución financiera. Normalmente, el importe máximo de este gasto no supera el 5% del valor del inmueble.
*Ejemplos de adquisición de crédito Mivivienda y su relación con los bonos otorgados por el gobierno.
1.-Si el precio de vivienda es 80 mil soles
Se necesita una inicial de 8 mil soles (10% del precio de venta)
Si la vivienda es tradicional, recibirás 18,100 soles por el bono de buen pagador. Pero, si la vivienda es sostenible, recibes 5 Mil soles adicionales que suman en 23,100 soles que incluye el Bono de Buen Pagador y el Bono Mivivienda Sostenible.
2.- Si el precio de vivienda es 100 mil soles.
Se necesita una inicial de 10 mil soles. (10% del precio de venta)
Si la vivienda es tradicional, recibirás 14,900 soles por el bono de buen pagador. Pero, si la vivienda es sostenible, recibes 5 Mil soles adicionales que suman en 19,900 soles que incluye el Bono de Buen Pagador y el Bono Mivivienda Sostenible.
3.- Si el precio de vivienda es 150 mil soles.
Se necesita una inicial de 15 mil soles (10% del precio de venta)
Si la vivienda es tradicional, recibirás 13,300 soles por el bono de buen pagador. Pero, si la vivienda es sostenible, recibes 5 Mil soles adicionales que suman en 18,300 soles que incluye el Bono de Buen Pagador y el Bono Mivivienda Sostenible.
4.- Si el precio de vivienda es 215 mil soles.
Se necesita una inicial de 21 mil 500 soles. (10% del precio de venta)
Si la vivienda es tradicional, recibirás 6,400 soles de los cuales 3,200 soles proviene del bono de buen pagador y otros 3,200 del Premio al Buen Pagador. Si además esta vivienda es sostenible, recibes 5 Mil soles adicionales que suman en 11,400 soles que incluye el Bono de Buen Pagador, Premio al Buen Pagador y el Bono Mivivienda Sostenible.
5. HIPOTECA INVERSA EN PERÚ
La hipoteca inversa en el Perú, inverso o a la inversa como le denominan, está dirigido al adulto mayor, que no goza de una pensión de jubilación o le es insuficiente, PERO que son propietarios de la vivienda donde viven.
¿Qué es la hipoteca inversa?
Es un tipo de crédito hipotecario o un producto financiero que permite generar ingresos económicos, mediante el acceso a un crédito con garantía hipotecaria, cuyo pago será exigible al fallecimiento del titular o titulares del crédito. Donde el inmueble es la fuente de pago.
Para qué sirve la hipoteca inversa
Sirve para generar liquidez económica mensual o en un solo acto, bien sea para completar el ingreso o para iniciarla con ella.
La hipoteca inversa en el Perú está dirigido especialmente a los jubilados o los que están en camino de serlo.
Características de la hipoteca inversa
La propiedad saneada garantiza el crédito.
Está dirigido para personas de la tercera edad o en edad de jubilación que sean propietarias de una vivienda.
La entidad financiera entrega dinero, aunque no se demuestre liquidez y solvencia de pago por parte del solicitante.
La entrega del dinero puede ser como renta mensual o en un solo acto.
Se tiene que declarar a los herederos para notificarles sobre la liquidación de deuda y el plazo de su cancelación.
Corresponde a los herederos tanto la vivienda como la deuda acumulada con la entidad financiera y pueden decidir cancelarla o venderla.
Como funciona la hipoteca inversa en Perú
El titular de una vivienda saneada que no tiene planeado dejar herencia, solicita al banco acceder a una hipoteca inversa.
La entidad financiera luego de evaluar y tasar la propiedad, hace una proyección del valor a futuro e incluso de la depreciación en función al tiempo.
Mediante la hipoteca inversa, el propietario de un inmueble, obtiene un financiamiento con garantía de dicho inmueble. El banco entrega una cantidad de dinero en una sola armada o una renta mensual de acuerdo al contrato pactado.
Se fija un plazo en el contrato. En caso se exceda, la aseguradora hará los pagos hasta que el titular o cónyuge fallezca.
A la muerte del titular, los herederos declarados conservarán la vivienda siempre que paguen la deuda, de lo contrario se vendería para que el banco recupere la inversión.
NOTA: Este crédito es complementado con una renta temporal o vitalicia de una empresa de seguros. Donde una porción del crédito es destinada a financiar dicha renta. Una vez culminada la etapa de desembolsos del crédito, el titular podrá recibir la renta temporal o vitalicia.
Ventajas y beneficios de una hipoteca inversa en Perú
La vivienda sigue en uso, posesión y titularidad del propietario hasta su fallecimiento.
El propietario puede recibir una pensión mensual cuando no tiene ninguna fuente de ingreso.
No influye la capacidad financiera del titular para acceder a este préstamo.
El pago se realiza exclusivamente con la vivienda que garantiza el reembolso.
El propietario o los herederos tienen la opción de prepagar la deuda, parcial o totalmente sin penalidades.
La deuda será exigible al fallecimiento del titular del predio.
Requisitos para acceder a la hipoteca inversa en el Perú
La propiedad debe estar saneada; es decir no tener ningún problema legal que dificulte acceder a este producto.
El solicitante debe ser propietario o titular de la vivienda.
El propietario debe estar en la edad de jubilación o próximo a ella.
El propietario debe permanecer o vivir en la propiedad ya que se hace constar el periodo de ausencia so pretexto de anular la hipoteca.
Asumir los gastos de escrituración donde se estipulen que el cliente o sus herederos tienen el derecho a pre pagar parcial o totalmente el préstamo.
De qué depende el importe de la renta de una hipoteca inversa.
Del valor de la vivienda.
La edad del titular y de su cónyuge o sus titulares; y
La tasa hipotecaria de interés aplicable, entre otros.
Que gastos incurre el propietario en una hipoteca inversa
Los gastos notariales, de escrituración, tasación del inmueble. Los impuestos relacionados con la vivienda como los arbitrios, predial. Pagar la prima de seguro contra todo tipo de riesgo.
Quienes están autorizados para otorgar una hipoteca inversa en el Perú
En el Perú, la Ley que Regula la Hipoteca Inversa señala que las empresas de operaciones múltiples, las empresas de seguros y las empresas administradoras hipotecarias son entidades autorizadas a otorgar créditos en la modalidad de hipoteca inversa.
Quienes asesoran en una hipoteca inversa
los asesores son los corredores de personas que se encuentren hábiles en el Registro a cargo de la SBS. Asimismo, se establecen condiciones al servicio de asesoramiento como son:
i) conocimiento de la hipoteca inversa
ii) capacitación
iii) gestión de posibles conflictos de intereses; y,
iv) obligación de informar claramente sobre los riesgos y beneficios de la hipoteca inversa.
Más información sobre la hipoteca inversa en Perú
Según INEI (2017), del total de viviendas en el país, el 37.1% tiene un adulto mayor como miembro. Así mismo, del total de viviendas en el país, el 24.9% tienen como jefe de hogar a un adulto mayor; es decir un cuarto del total de viviendas están dirigidas por un adulto mayor. De esta cifra, el 12% tienen su inmueble saneado legalmente, y pueden ser beneficiarios de una hipoteca inversa en caso lo requieran.
Normativa de la hipoteca inversa Perú
a)El 7 de marzo de 2018 se aprobó la Ley N° 30741 que Regula la Hipoteca Inversa.
b) El 5 de setiembre de 2018, se aprobó el Reglamento de la Ley que Regula la Hipoteca Inversa, mediante el Decreto Supremo N° 202-2018-EF, donde versan sobre los beneficiarios del contrato, tasación, responsabilidades sobre el inmueble, prepago del crédito, contrato de renta vitalicia, vencimiento anticipado del contrato, ejecución judicial y extrajudicial, etc.
c) Fue modificado por D.S. N° 243-2019-EF
d) El 21 de octubre 2019, la SBS aprobó un Reglamento con disposiciones complementarias según la Resolución SBS N° 4838-2019 para las operaciones de hipoteca inversa en la que tiene listo el marco normativo para su funcionamiento a partir de noviembre del 2019, donde se aborda el tratamiento de aspectos prudenciales y contables, así como de conducta de mercado.
QUE PASA SI NO PAGO EL CREDITO HIPOTECARIO
Si no puedes pagar tu cuota al banco, por la razón que sea, debes acudir a ella y tratar de renegociar, refinanciar o reestructurar la deuda.
Esto permitirá obtener una ampliación del plazo de pago por una cuota más baja, aunque esto suponga una mayor tasa hipotecaria o la concesión de un periodo de carencia donde se pague sólo los intereses.
Si por alguna razón ya no puedas pagar tus cuotas, en ese caso, el banco iniciará los trámites legales de ejecución de la garantía para recuperar el dinero prestado y tú, la pérdida del inmueble.
En el Perú, los bancos inician el proceso de cobranza judicial cuando el crédito hipotecario supera los 120 días de incumplimiento de pago.
El proceso de recuperación de garantía hipotecaria conlleva varias etapas que van desde la Presentación y Admisión de la Demanda; Orden de Ejecución; Convocatoria a Remate; Remate; Adjudicación y Recuperación de Crédito; y Cobro de Honorarios.
Este proceso puede durar entre seis y 13 meses cuando el deudor no ejerce oposición y superar los 36 meses cuando el deudor efectúa una defensa mediana, que incluye apelaciones ante la instancia superior.
Sin embargo, puede durar más de 5 años cuando el deudor hace una defensa malintencionada o fraudulenta.
EL MEJOR CREDITO HIPOTECARIO HOY 2020, EL MAS BARATO EN EL PERÚ
Cuando tenemos necesidad de comprar una vivienda nos hacemos las siguientes preguntas: ¿Qué banco tiene la mejor tasa hipotecaria de interés o la que cobra menos intereses para créditos hipotecarios? ¿Qué tan fácil, rápido, o flexible es su crédito?
Considerando que el déficit habitacional en el Perú es de 1 millón 600 mil familias, según reporte del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS) en diciembre del 2018, deduciremos, que el mejor crédito hipotecario será aquel que tiene el más bajo interés.
Dato: El Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento (MVCS) creado el año 2002, logró eficacia y aplicación de políticas de vivienda orientadas a la población de bajos ingresos; cuyo fortalecimiento se debió a la adquisición de un préstamo del BID como programa de apoyo al sector habitacional.
De ahí la importancia de recurrir al reporte de la Super intendencia de Banca y Seguros y AFP (SBS) quien, al 20 de abril 2020, menciona que las tasas de interés de los créditos hipotecarios de los bancos alcanzaron a 6.63% anual en promedio.
La tasa hipotecaria de interés promedio es de 6.65, al 20 de abril del 2020 según SBS
Banco: Tasa hipotecaria de interés 2020 .
BCP: 6.28
BBVA: 6.46
SCOTIABANK: 6.59
INTERBANK: 6.73
BIF: 8.10
PICHINCHA: 9.79
MI BANCO: 14.64
De esta relación se puede apreciar que el banco Crédito cobra la menor tasa hipotecaria de interés anual en Perú 2020
Cajas y financieras. La tasa hipotecaria de interés promedio es de 13.33% según la SBS
Trujillo: 14.48
Sullana: 14.81
Piura: 14.26
Arequipa: 14.49
Huancayo: 13.83
COSTOS DE INTERÉS DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS AL 30 ABRIL 2020 SEGÚN EL BCR
A raíz de la emergencia sanitaria en el Perú convertida en una crisis económica (Estamos en recesión), el presidente del Banco Central de Reserva (BCR), Julio Velarde, ha anunciado la reducción de la tasa de interés de referencia de 2.25 a 0.25%
Lo que significa que todos los créditos incluidos las hipotecas bajarán sus tasas de interés. Por ejemplo, el 15 de mayo del 2017 la tasa de un crédito hipotecario bajó de 8.66% a 6.94% para el 2020 en la misma fecha.
Del mismo modo, los créditos hipotecarios en dólares han reducido de 56% a 12% para aumentar en soles en el lapso del 2010 al 2020, es decir se ha solarizado.
Un reporte de ASBANC nos puede graficar esta solarización de los créditos hipotecarios:
El crecimiento de las colocaciones de crédito se ha incrementado de 20.8% al 44.6% del Producto Bruto Interno (PBI) del 2006 al 30 de abril del 2020.
El objetivo de la reducción de la tasa de interés de referencia busca evitar una crisis financiera y que el tiempo de reactivación económica sea corta, ya que tenemos como antecedente La crisis del 2008 que costó 10 años la recuperación.
Julio Velarde, estima que la recuperación económica del Perú se dará en el cuarto trimestre del 2021.
Muy buen articulo muchas gracias por realizarlo me ha sido de mucha ayuda para entender el tema y realizar mis trabajos de manera rápida y sencilla.
Gracias Liry por tus comentarios. El artículo fue elaborado, precisamente para ayudar a las personas a entender el tema desde el punto de vista del inmueble. Vaya que está logrando su objetivo. Que tengas una ¡Feliz navidad!